Nakon Francuske revolucije 1789. godine i sve većeg razvoja industrije, politička emancipacija građanstva postavlja arhitekta u sasvim novi položaj. Do tada on službuje kod raznih feudalnih mecena, projektirajući dvorce, palače, samostane i crkve. Društvene promjene mijenjaju sve iz temelja. Odjednom postaje napušten i jedino što mu preostaje jest prodaja intelektualnih usluga novim naručiteljima. Početak 19. stoljeća označuje gospodarski procvat kapitalizma. Novoobogaćene poduzetnike ne zanima estetska finoća što je nudi školovani arhitekt. Poštivanje zadanih rokova, dobra tehnička rješenja i što jeftinija gradnja, glavno je težište interesa novih bogataša. Već se tada arhitekti žale na nesporazume s investitorima. Čak i značajna imena toga doba, Schinkel i Klenze ne nalaze uvijek zajednički jezik s naručiteljima. Počinje se raspadati klasična hramonija materijalne uvjetovanosti i idealnih potreba kao tipičnom izrazu koji odgovara vremenu i sredstvima nastanka.

Zračna luka Zagreb
Arhitekti: Tomislav Ćurković i Zoran Zidarić

Istodobno se javlja ideja o važnoj društvenoj ulozi arhitekta kao oblikovatelju čovjekova okoliša. Početak je to njegova nastojanja za autonomijom djelovanja, kao i javnog priznanja preko umjetničkog rada. Doba je to borbe za zakonsku zaštitu ceha od konkurencije građevnih poduzetnika, inženjera i administracije. Vrijeme je to i netrpeljivosti između arhitekata zaposlenih u državnoj službi i samostalnih arhitekata. Netrpeljivost koja traje još i danas.
Od sredine 19. stoljeća naglo se šire gradovi. Grade se robne kuće, kolodvori, gradske vijećnice, tržnice, najamne stambene kuće, škole. Historicistička arhitektura s predlošcima iz prošlosti ne zadovoljava izazovima vremena. Razmišljanja o mijenjanju društva kao pretpostavci za daljni razvitak arhitekture postaju sve glasnija. Tako Englez William Morris zaključuje kako nema smisla mijenjati umjetnost, a da se pri tome ne mijenja i samo društvo. Zarobljenost većine arhitekata tradicijom ima za posljedicu činjenicu da oko godine 1900. novi poticaji za obnovom arhitekture dolaze od ljudi koji se bave slikarstvom i umjetničkim obrtom. Secesija kao stil na prijelazu stoljeća donosi novi izraz za koji možemo reći da je više efektan završetak jednog razdoblja nego novi početak. Secesija zanemaruje socijalne probleme. Grade se vile i palače. Pa iako uz njih nastaju i robne kuće, industrijske zgrade, postaje podzemne željeznice i premda je jedna od najznačajnijih kuća toga doba, narodni dom u Bruxellesu, izgrađena po nalogu belgijske radničke stranke, secesija ostaje u prvom redu stvar kulturne elite koja svoje subjektivne emocije ističe na uzvišen način.

Stambeno poslovna kuća "Slastićarnica Zagreb"
Arhitekti: Vlaho Alamat i Tonko Zaninović

Arhitekti nastoje prevladati ograničenja što ih postavlja historicistička arhitektura. Dolaze teoretski i praktično na nova stajališta, kojima je zajednička jedna jedina crta - njihova individualnost. Od tada povijest arhitekture prestaje biti povijest stilskih perioda, a postaje povijest arhitekata i njihovih djela.

Misao koja nastoji pokazati da su oblici samo onda lijepi ako iskazuju svoju svrhu i da ornament ne odgovara suvremenoj kulturi, počinje biti nit vodilja novog vremena. Arhitekt Walter Gropius reorganizira dvije škole u njemačkom Weimaru i postavlja temelje novoj ustanovi pod nazivom Bauhaus. Ona je jedna od najznačajnijih škola za umjetnost, arhitekturu i dizajn u kojoj se sažimaju ideje i stremljenja epohe. Kako nedostatak stanova predstavlja središnje pitanje, traže se rješenja za njegovo uklanjanje. Počinje gradnja oglednih naselja koja pokazuju nove načine stanovanja. Najzanimljiviji primjer takvog naselja jest Weissenhof u Stuttgartu iz 1927. godine. Dvije važne kuće za razvoj arhitekture općenito, vila Tugendhat u Brnu iz 1930. godine i vila Savoy u Parisu iz 1931., zbog gospodarske depresije u vrijeme nastanka, svojom profinjenom ekskluzivnošću ne mogu služiti kao uzor u rješavnju tog problema. Da bi se iznašli zajednički pravci djelovanja prema poboljšanju arhitekture i gradogradnje, organiziraju se međunarodni kongresi za Novo građenje, prema francuskom izvorniku kratko nazvani CIAM. Područja njihova razmatranja su moderna tehnika, normiranje, ekonomičnost i planiranje gradova. Stan za egzistencijalni minimum je jedna od najvažnijih točaka interesa.

Arhitektonski racionalizam uzdiže urbanizam kao glavno polje proučavanja. Socijalistička ideologija, industralizacija gradnje i traženje novog, univerzalnog oblikovnog jezika, nalaze u serijskoj stambenoj izgradnji svoju sintezu. Manifestima, teoretskim raspravama, utopijskim studijama gradova budućnosti animira se cijela društvena zajednica. Godine 1922. francuski arhitekt Le Corbusier izrađuje svoj projekt za suvremeni grad od tri milijuna stanovika. Taj projekt sadrži sve glavne odrednice funkcijske arhitekture: geometrijski, ortogonalni gradski kaster, neboderi kao obični ili kombinirani volumeni, dobro osunčane stambene zgrade i velike zelene površine. Kako je to doba opčinjeno strojem, arhitekt Le Corbusier u svojoj prostudiranoj koncepciji, stambene zgrade drži strojevima za stanovanje.

Svjedoci smo kako su te ideje izigrane i banalizirane. Interesi građevnih špekulanata i građevne industrije učinili su svoje. Zakoni tehnologije, ekonomičnost rješenja, prefabrikacija, transport i montaža određuju razvoj građevnih industrijskih sustava. Nekada pravocrtno određeni stvarateljski proces nastanka arhitekture na početku stoljeća, kada je arhitekt radio sve sam - od gradskog plana do dizajna žlice za juhu, postao je tako zamršen da se bez brojnih suradnika više ne može svladati. Pojedine komponente u procesu projektiranja znaju biti toliko ograničavajuće da zahtjevaju sasvim nova idejna rješenja. Isprepletenost racionalnih metoda s umjetničkom intuicijom ostaje i dalje temeljna oznaka arhitekture. Prikrivanje socijalnih proturječnosti poljepšavanjem i tehničko-ekonomskim stylingom nije oznaka teorijskog stava, već više nedostatak umjetničke i moralne snage arhitekture.

Ove okvirne crte dotiču samo neka pitanja koja zaokupljuju arhitekturu do vremena Drugoga svjetskog rata. Pokazuju sav napor potreban da ona izađe iz slijepe ulice historicizma. Ali govore i o zadivljujućim rezultatima koje je na svom putu ostvarila. Ostala su pitanja koja i danas traže odgovor. Dakako, zadovoljenje stambenog pitanja ostaje još uvijek jedan od nedosegnutih ciljeva. Započeti procesi ostali su nedorečeni. Oblikovanje okoliša, opterećeno brojnim izazovima, traži primjerena rješenja. U ukupnoj svjetskoj izgradnji arhitekti sudjeluju samo s dva posto.

Pastoralno središte župe Sv. Male Terezije, Zagreb
Arhitekti: Vinko Penezić i Krešimir Rogina